Что такое девелопмент?

  • Недвижимость
  • 20 июля 2020
  • 10 мин
  • 4 046

Владельцы больших земельных участков далеко не всегда хотят или могут заниматься девелопментом. Тогда во всём мире они используют fee-девелопмент — форму строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта. Как это работает в России?

Классическая схема fee-девелопмента, которая родилась на развитых рынках Европы и США, в России начинает развиваться только сейчас в силу разных причин. Девелоперы отмечают, что на Западе рынок гораздо более институциональный и структурированный, а условия работы fee-девелоперов стандартизированы.

К примеру, в странах, где работает наша компания (во Франции, Англии, США) реже встречаются схемы с разделом метров или делением денежных потоков между девелопером и собственником.

По его словам, за границей работает классическая схема, где у девелопера есть базовое вознаграждение за работу и бонусное вознаграждение по итогу, так называемое promote fee. Оно может быть выражено в процентах от дохода собственника, либо девелоперу передаётся определённая доля в проектах за достижение результатов.

Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолёт», уточнил, что в России в моделях, которые напоминают или частично используют инструменты fee-девелопмента, работает достаточно ограниченное количество компаний. «В классическом представлении компании, работающие в fee-девелопменте, не входят собственным капиталом в проект, не инвестируют деньги, а занимаются управлением проектом, получая премию от его реализации. Это похоже на управление гостиничными сетями. При этом максимальные риски команды — ничего не заработать», — отмечает спикер. В России классический вариант сильно ограничен, в основном потому, что рынок девелопмента достаточно молод.

Для России чаще используемой схемой работы стал «партнёрский девелопмент», когда в реализацию проекта каждый из партнёров вкладывает свой актив. «Наша модель предусматривает реализацию проектов в партнёрстве с собственниками земельных участков и компаний-девелоперов. В отличие от классической модели fee-девелопмента, мы получаем не комиссию за свои услуги, а делим с партнёром прибыль от проекта. При этом несём полную ответственность, собственно, за её получение и максимизацию», — объясняет Дмитрий Волков.

Основная причина медленного развития классического fee-девелопмента в России — никто не хочет рисковать собственными деньгами. «Как правило, инвестор знает, что он собирается построить, поэтому у него нет необходимости прибегать к услугам fee-девелопера. В то же время в Европе больше землевладельцев, причём старых „лендлордов“, которые совершенно не горят желанием что-то строить, именно они и пользуются услугами fee-девелопера», — уточняет Виолетта Басина, гендиректор ГК Omakulma, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.

Fee-девелопмент: долгая дорога в дюнах

Эксперты считают, что fee-девелопмент в своём современном виде сформировался на столичном рынке лишь после кризиса 2015 года. Его суть состоит в следующем: девелопер с определёнными ресурсами, возможностями, знаниями и умениями за вознаграждение помогает владельцам участков реализовать задуманный проект.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE), отмечает, что рынок Москвы давно стремились осваивать компании из регионов, где маржа становится всё ниже и ниже. Для них выход на столичный рынок через fee-девелоперов становится понятным и удобным путём. Также на рынке много владельцев земельных участков — как правило, это наследие приватизации постсоветского периода. Ранее лендлорды планировали перепродать землю, но сегодня эта стратегия не приносит желаемого результата. При этом собственники не способны самостоятельно развивать проект в силу отсутствия опыта, и сотрудничество с успешным застройщиком для них — единственный вариант получить достойную прибыль с площадки.

Эксперты констатируют, что за последние годы интерес к рынку fee-девелопмента вырос. Одни связывают это с введением эскроу-счетов и усложнением доступа к проектному финансированию, другие — с изменениями на рынке и усилением конкуренции на нём.

Стоимость земли также является важным звеном в этой цепочке, зачастую схема fee-девелопмента, которая по сути является той или иной формой партнёрства владельца земли и владельца компетенций, то есть девелопера, позволяет договориться в той ситуации, когда стороны сильно разошлись в оценке стоимости земли.

Игроки и условия

Сегодня на столичном рынке можно выделить несколько сильных игроков. В первую очередь это MR Group, который развивал проекты в альянсе с Coalco и другими компаниями. «Все примеры такого сотрудничества успешны: комплексы уже введены в эксплуатацию, и за период реализации цены в них выросли почти вдвое. Это, в частности, «Царская площадь» и «Пресня Сити», рассказала Надежда Коркка. Именно модель MR Group эксперты считают максимально приближенной к классической схеме.

Среди крупнейших игроков участники рынка называют и компанию Capital Group, активно работают на нём такие компании, как Level Group, ГК «Инград» и УК «Развитие».

Дмитрий Волков рассказал, что практически все проекты ГК «Самолёт» реализует в модели партнёрства с владельцами земельных участков, это — московский «Квартал «Некрасовка», «Остафьево» и «Алхимово» в Новой Москве, «Большое Путилково», «Люберцы», «Пригород Лесное» в Московской области. «Ещё на 5 площадок планируем выйти в течение этого и в начале следующего года», — уточнил спикер, однако заметил, что условия сотрудничества с партнёрами разные и зависят от индивидуальных договоренностей.

Но было бы ошибкой считать, что fee-девелоперы работают только в сегменте жилого строительства. Например, компания Wainbridge является девелопером группы Bvlgari в России. «Мы выступаем fee-девелопером в знаковом для столицы проекте — Bvlgari Hotel & Residences Moscow на Большой Никитской. Это будет первый и, скорее всего, единственный отель и резиденции со статусом квартир бренда Bvlgari в России», — рассказал Андрей Безверхий.

Однако оценить объём этого рынка эксперты затруднились. Аналогичная ситуация и с оценкой условий, на которых партнёры договариваются между собой.

«Стоимость услуг fee-девелоперов — это строго коммерческая информация. Как правило, речь идёт об определённом проценте от будущей прибыли. Его размер определяют стороны в зависимости от степени участия в проекте. В некоторых случаях fee-девелопер отвечает, к примеру, за оформление документации, управление продажами и так далее, в других — сам вкладывает денежные средства в проект», — объясняет Надежда Коркка. По словам Георгия Крюкова, директора по развитию Level Group, в среднем по рынку вознаграждение fee-девелопера составляет около 5—8% от выручки проекта, но часто есть ещё и премия за успех проекта. «Например, часть прибыли, свыше определённой, делится пополам», — уточнил спикер.

5—8%

вознаграждение fee-девелопера от выручки проекта в среднем по рынку

Перспективы

Эксперты считают, что в ближайшем будущем рынок будет расти. «Fee-девелопмент будет продолжать активное развитие по мере роста конкуренции и снижения маржинальности девелоперского бизнеса. Крупные девелоперы, ранее активно работавшие по этой схеме, теперь „упаковывают“ её в отдельную услугу. Рынок и потребители от этого только выиграют — реализация проекта будет в руках профессионала, который знает и понимает все нюансы процессов создания и воплощения проекта», — считает Ольга Широкова.

Георгий Крюков напоминает, что fee-девелопмент как услуга особенно востребована в период кризисов, когда земельные участки часто переходят к непрофильным собственникам. Более того, появляется инфраструктура для fee-девелопмента. Например, Сбербанк запустил площадку-агрегатор, где собственники земельных участков и девелоперы могут найти друг друга.

Надежда Коркка отмечает и тенденцию к консолидации. В текущих условиях мелким компаниям «выжить» сложнее, чем крупным: прибыль застройщиков становится меньше, продавать и покупать участки стало сложнее, себестоимость строительства выросла в связи с переходом на эскроу-счета и т. д.

Консолидация будет происходить как за счёт укрупнения компаний, так и за счёт fee-девелопмента. На мой взгляд, будущее столичного рынка недвижимости — за fee-девелопментом.

В нашем языке количество заимствованных выражений и слов постоянно увеличивается. Некоторые люди интересуются, кто же такой эксперт-девелопер, и чем он занимается? Само слово «девелопер» происходит от английского «develop», что значит «разрабатывать, развивать».

То есть девелопер представляет собой специалиста, который производит разработку и реализацию проектов, касающихся недвижимого имущества. Именно он проходит весь путь воплощения в жизнь того или иного проекта.

Задача девелопера — получить предельную финансовую прибыль от осуществленной сделки.

На территории нашего государства это направление начало развиваться в самом начале нынешнего столетия, когда рынок строительства после кризисного периода начал активно развиваться. Однако в то время ни один подрядчик не имел возможности предоставить высококачественные услуги. Немного позднее индустрия начала в качестве ориентира брать не число строений, а качество их исполнения и, следовательно, повышенную цену аренду или реализации строений.

К 2004-му году возникло обособленное бизнес-направление — девелопмент. Именно эта сфера деятельности контролирует весь процесс строительства, и сегодня она стала крайне популярной и распространенной.

Содержание

Девелопер

Девелопер, связанный с недвижимостью, является лицом, занимающимся продвижением и выполнением строительных проектов. В некоторых ситуациях он даже вкладывает собственные деньги для построения стабильной и надежной схемы реализации задумки. Фактически абсолютно все риски финансового характера находятся под его ответственностью.

Проще говоря, девелопер — это специалист необычайно широкого профиля. Он управляет и строительством, и инвестициями, и контролированием всего процесса.

Современный девелопер должен быть экспертом во многих сферах, которые имеют хотя бы какое-то отношение к недвижимому имуществу.

Функции

У профессионального девелопера очень много задач. Функции этого эксперта базируются на знаниях сразу в нескольких направлениях:

  • Оценка рентабельности заключаемой сделки. Необходимо осуществить точный анализ расположения строительного участка, на котором разместится будущая постройка. Также девелопер анализирует ее коммерческие возможности. Еще девелопер изучает рынок и пытается отыскать предложения для максимально эффективной эксплуатации сооружения.
  • Создание проекта и подсчет финансовых вливаний. Девелопер составляет техническую и инженерную документацию, после чего получает разрешение на проведение строительных работ.
  • Привлечение вкладчиков. Девелопер производит расчет рентабельности будущего проекта, а также общую сумму его реализации. Инвесторам нужно попытаться доказать, что их риски сведены к минимуму, а прибыль от вложений будет максимальной.
  • Грамотное распределение финансовых средств. Также этот специалист должен предотвратить возможные денежные убытки и правильно контролировать процесс расходов.
  • Урегулирование вопросов, касающихся муниципальных и государственных органов.
  • Осуществление строительства непосредственно до сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Девелопер контролирует все рабочие процессы, учитывает расход стройматериалов, пытается сократить вложения до минимума и повысить цену самой постройки, отыскав «золотую середину».
  • Управление ресурсами — финансовыми средствами, строителями, материалами.
  • Получение предельно возможной прибыли.

Отличия от застройщиков

В Европе не привыкли к слову «застройщик». Объектами недвижимого имущества там занимаются именно девелоперы.

Российское законодательство определяет, что застройщик — это юрлицо, в собственности которого находится земельный участок. Он привлекает финансы для того, чтобы на своей территории сооружать те или иные объекты, получив заранее разрешение на осуществление строительства.

В задачи застройщика не входит такой широкий спектр функций, как у девелопера.

Виды девелопмента

Девелопмент — это очень обширное понятие. Принято выделять несколько его разновидностей, которые определяются финансовым управлением:

  • По денежному гонорару — эксперт получает прибыль в виде процентов, рассчитанных от конечной цены застройки. При этом он не берет на себя никаких рисков финансового плана.
  • Спекулятивный девелопмент — кроме своих функций, такой специалист вкладывает и свои средства. Однако успешная реализация такого рода проектов позволяет девелоперу получить еще больше прибыли.
  • Сооружение с конкретной целью, которая не касается получения финансовой прибыли.

Данную сферу также можно условно разделить по типам недвижимого имущества:

  • Жилые постройки;
  • Загородные объекты;
  • Коммерческая недвижимость;
  • Участки земли.

Структура девелоперской компании

Любой объект недвижимого имущества в настоящее время — крайне выгодное вложение денег, в особенности это относится к жилой недвижимости. Для того чтобы увеличить общую стоимость будущего объекта обыкновенного строительства, как показывает практика, не совсем достаточно. Девелоперские проекты — это ответ на нынешние требования строительной индустрии и общества.

В основе структуры девелоперской организации может находиться не только одно, но и несколько юридических лиц. Схема зависит от того или иного направления строительства.

Типовая структура:

  1. Производственный отдел управляет процессом, занимается коммерцией и полнотой реализации.
  2. Управленческий и административный отделы занимаются кадровыми, финансовыми и юридическими вопросами.
  3. Административно-хозяйственный и технический отдел.

Правильная согласованность всех элементов компании обеспечивает высокую эффективность работы.

Различия между Российским и Европейским девелопментом

Самое явное отличие основывается на том, что девелопмент в европейских государствах базируется на потребности в создании новой недвижимости, руководствуясь исследованиями маркетологов. В России же все девелоперские проекты индивидуальны и создаются под определенный участок земли.

У нас еще не так много девелоперских организаций, способных составить достойную конкуренцию западным, но это направление все еще продолжает развиваться.

Значимость девелоперов сегодня ощущается все больше и больше. Они способы устроить радикальные изменения, к примеру, сооружение постройки на абсолютно пустой местности.

Девелоперы — грамотные специалисты и умелые предприниматели, которых сегодня не так уж и много.

Закрепите полученные знания, пройдя короткий тест по недвижимости на тему сделок с недвижимостью, перейдя по ссылке здесь

Что это такое простыми словами

Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.

Девелопер –  это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.

Девелопером может быть физическое лицо или управляющие компании, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.

Чтобы построить бизнес девелопера необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.

Особенности профессии

Девелоперы являются непосредственными авторами идей девелоперского проекта. К примеру, что построить и где. Обязанностями девелопера обычно являются:

  • Обозначение коммерческого потенциала территории земли и ее покупка.
  • Анализ рынка с целью наиболее эффективного использования объекта.
  • Составление первоначального плана будущего объекта.
  • Разработка концепции постройки.
  • Оформление разрешения на строительство.
  • Контролирование общего процесса строительства.
  • Проведение определенных исследований.
  • Сдача построенной недвижимости в арендное пользование.
  • Продажа готового объекта.

Дополнительно девелопер занимается решением финансовых вопросов области строительства. Это своего рода организатор, который ищет инвесторов, считает возможные риски и затраты. Также же он занимается решением вопросов оформления кредитов в банках. Не всегда застройщик имеет личные сбережения, поэтому использует заемные средства.

Девелопер считается ответственным лицом за согласование проекта в различных инстанциях и организациях. Фактически это лицо занимается всеми этапами строительства: начиная документацией и заканчивая продажей.

Важные качества девелопера

Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

  • устойчивость к стрессам;
  • целеустремленность;
  • аналитический склад ума;
  • организаторские способности.

Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс. Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

  • архитектора;
  • юриста;
  • брокера;
  • специалиста по маркетингу;
  • и т. п.

Чтобы вести успешно бизнес подобной области, требуется умение твердо оценивать состояние рынка недвижимости, а также анализировать современные тенденции.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику. Девелопер должен иметь одно из высших образований:

  • юридическое;
  • экономическое;
  • техническое.

Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Функциональные обязанности

Чем занимается девелопер можно определить из функций:

  • проектирование;
  • разработка бизнес плана;
  • покупка или аренда территории земли;
  • организация и контроль строительства;
  • организация рекламной компании;
  • продажа либо сдача в аренду построенного объекта с целью получения прибыли.

Девелопер может сам выступать инвестором либо привлекать инвестиции со стороны.

При выборе второго варианта он получает определенную сумму гонорара за свои труды.

Чтобы более качественно выполнить работу, девелопер создает команду профессионалов.

Достоинства и недостатки

Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:

  • финансовая;
  • юридическая;
  • инженерная;
  • строительная.

Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.

Профессия девелопер имеет главные плюсы:

  • высокая доходность;
  • отсутствие конкуренции;
  • востребованность.

К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе. Только в начале проекта необходимо собрать несколько сотен подписей с различных инстанций. Отсутствие практического опыта девелопера может привести к большим денежным потерям, которые превышают заработок этого специалиста.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.

Видео: Девелопмент в деталях

10 ноября 2014 г.

В строительной индустрии долгое время существовала система, где инвестор проекта в то же время является и его девелопером. В последние годы ситуация несколько изменилась. Собственники проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. За рубежом fee-девелопмент уже давно стал востребованным инструментом на рынке недвижимости – в Европе по этому принципу совершается 60-70% сделок. Российские же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. В чем плюсы и минусы fee-девелопмента, и каким компаниям выгодно привлекать специалистов со стороны?

Что такое fee-девелопмент в России и Европе

Fee-девелопмент – это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Она готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством. Однако fee-девелопер не вкладывает в строительство собственные средства, за качество он отвечает своим вознаграждением и репутацией. «Говоря fee development, мы четко подразумеваем, что это та компания, которая не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором», – поясняет коммерческий директор GLINCOM Иван Татаринов.

По данным Коллегии профессиональных девелоперов, о новом направлении девелопмента участники рынка недвижимости заговорили после кризиса 2008 года, когда в собственность банков перешло большое количество залоговых земель от неплательщиков. Крупные банки (ВТБ, Сбербанк и другие) организовали собственные подразделения, занимающиеся развитием девелоперских проектов. К услугам наемных специалистов часто прибегают владельцы перспективных непрофильных активов: банки, инвестиционные фонды, организации финансового сектора.

«Это может быть фармацевтическая, торговая компания или банк, которому достался этот актив в ходе регресса какого-то неблагополучного заемщика, и так далее. Непрофессиональный игрок является основным заказчиком fee-девелопмента, потому что есть актив, но он не знает, что с ним делать. И это уже задача fee-девелопера», – рассказывает Иван Татаринов.

«Недвижимость – это, по сути, непрофильный актив для таких компаний. Хотя, было время, когда частные инвесторы и финансовые корпорации пытались заниматься строительным бизнесом, обрастали непрофильными подразделениями, брали на себя процесс управления недвижимостью. Очень скоро, стало очевидно, что создавать свою структуру с нуля всегда дороже, чем нанять опытного fee-девелопера. К тому же, оценить уровень специалистов и качество работы инвесторы вряд ли смогут самостоятельно», – комментирует Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота».

К fee-девелоперам могут обращаться и крупные строительные компании в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами. Кроме того, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора project management company Origin Capital, услуги fee-девелопмента востребованы у иностранных инвесторов, которым выгоднее обратиться к местным специалистам, чем контролировать проект на расстоянии.

Плюсы и минусы fee-девелопмента

Преимущества и недостатки fee-девелопмента напрямую связаны с особенностями данного формата реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах: создает и проводит экономический расчет концепции, формирует команду специалистов, готовит проектную и разрешительную документацию, выбирает подрядчика, контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.

Специалисты рынка недвижимости выделяют следующие плюсы fee-девелопмента:

  • наличие у управляющей компании опыта в реализации комплексных проектов, оформлении необходимых документов, налаженных контактов архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами;
  • наличие в команде профессионалов в нужных областях девелопмента;
  • выбор графика реализации проекта на этапе заключения договора с fee-девелопером.

«Инвестор, прибегая к услугам fee-девелопера, оценивает конечный результат проекта и не обременен текущими вопросами. Fee–девелопер контролирует работу всех подрядчиков и отвечает за результат, – поясняет Сергей Богданчиков. — Преимущество в том, что ответственность за всю работу несет одно юридическое лицо, а значит легче контролировать и оценивать качество выполненных услуг. Обращение к услугам fee-девелопера снимает необходимость создания и содержания собственной структуры».

Если же речь заходит о недостатках, то, многие инвесторы считают, что самостоятельно заниматься развитием проекта выгоднее, чем оплачивать услуги наемных специалистов. На деле не все не так однозначно. Чаще всего навыки и опыт fee-девелопера стоят потраченных денег, и в долгосрочной перспективе первоначальные затраты окупаются с лихвой. «Многие застройщики не прибегают к услугам fee-девелопера по причинам мнимой экономии. Именно мнимой, так как самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое бы было уплачено fee-девелоперу за работу», – приводит пример Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer.

Главная сложность fee-девелопмента – возможные разногласия сторон. У участников проекта могут быть разные взгляды на процесс его реализации, а компромиссные решения не всегда лучший выход. «Владелец актива всегда должен четко отдавать себе отчет, что он отдает проект в реализацию fee-девелопера и является по сути пассивным инвестором», – предупреждает Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.

Сколько стоят услуги fee-девелопера

Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта. «Вознаграждение fee-девелопера может формироваться по-разному. В большинстве случаев – это процент от общего бюджета проекта. В зависимости от возлагаемых на fee-девелопера функций вознаграждение по этой схеме лежит в диапазоне 3-7%. При строительстве маленького объекта, когда абсолютная цифра вознаграждения, взятого в виде процента, невелика, девелоперское вознаграждение может быть обозначено как зафиксированная сумма в месяц», – рассказывает Вера Сецкая. «Также есть примеры, когда fee-девелопер работает по принципу open book, то есть он предъявляет заказчику к компенсации фактически произведенные накладные расходы и сверху берет фиксированный процент в виде прибыли», – добавляет эксперт.

Еще один возможный вариант – управляющая компания получает ежемесячное вознаграждение в виде процента от бюджета плюс promote. Как поясняет Вера Сецкая, promote – это дополнительный бонус, а именно доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности. Такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы.

Татьяна Ельскене, директор по развитию Galaxy Group, также напоминает, что доход fee-девелопера зависит от качества выполнения поставленных задач: «Как правило, размер вознаграждения связан с финансовыми результатами проекта и равен определенному проценту от прибыли. Этот процент зависит от сложности проекта, состава оказываемых услуг, а также других параметров проекта».

Fee-девелопмент и сегменты недвижимости

Судя по опыту стран, в которых fee-девелопмент уже давно обрел популярность, он может применяться практически во всех сегментах недвижимости. В России же fee-девелопмент пока только начинает развиваться. Чаще всего такая услуга востребована в узкоспециализированных сферах: складском и коммерческом бизнесе, гостиничной недвижимости.

Кроме того, как утверждает Вера Соцкая, президент компании GVA Sawyer, существует ряд проектов, которые традиционно отдаются сторонним организациям. Это строительство инженерных сооружений, производственных комплексов, терминалов аэропортов.

Fee-девелопмент может вполне успешно применяться и в сегменте загородной недвижимости. В частности, такую услугу предлагает собственникам земли на территории Ленинградской области Коллегия профессиональных девелоперов (КПД). «Fee-девелопер по заказу инвестора прорабатывает подробный план работ с земельным массивом заказчика, – поясняет эксперт КПД Марина Агеева. – Он содержит детальный анализ потенциала участка, из него видно, сколько потребуется инвестиций для того, чтобы земля стала приносить прибыль, чтобы участки стали привлекательными для покупателей: какой объем работ по строительству дорог, газификации, подведению инженерных сетей и прочего необходимо выполнить».

По мнению советника руководителя «ГК Стинком» и эксперта КПД Светланы Невелевой, загородный fee-development может быть интересен 3 категориям инвесторов: владельцам бизнеса, имеющим участки, но не знакомым с конъюнктурой рынка, иногородним игрокам и городским застройщикам, располагающим загородными земельными участками.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Другие материалы

Все новости

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Спецпредложения от застройщиков в июне

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя Введите правильный телефон Нажимая кнопку «Узнать об акциях», я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее времяПоделись знанием: Материал из Википедии — свободной энциклопедии Перейти к: навигация, поиск

Деве́лопмент (также деве́лопмент недви́жимости, деве́лопинг; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.[1] В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — development, имеющий то же значение.

Деве́лопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов.[2] Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Понятие «застройщик»

В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.) указывает:

застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Статья 3 214-ФЗ «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»:

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Заказчик — это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом.[3][4]

Этапы и виды девелопмента

  1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
  2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
  3. Проектирование и оценка проекта
  4. Заключение контрактов и строительство
  5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.[2]

В книге Professional Real Estate Development. The ULI Guide to the Business[5] предлагается выделять 6 этапов девелопмента:

  1. анализ экономической целесообразности и приобретение земли, 
  2. создание проекта, 
  3. финансирование проекта, 
  4. строительство, 
  5. продажа и сдача в аренду,
  6. эксплуатация и управление объектом.

Существует три вида девелопмента:

  • Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
  • Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.[6][7]
  • BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

  • Девелопмент жилой недвижимости
  • Девелопмент коммерческой недвижимости
  • Девелопмент загородной недвижимости
  • Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, экономкласса и т. п.).

Напишите отзыв о статье «Девелопмент»

Примечания

  1. [developerov.net/development/ Понятия «девелопмент», «девелопер», «проект» и «управление проектом»]
  2. 12[www.eup.ru/Documents/2003-08-18/169AE.asp С. Максимов. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование.]
  3. [www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=233&page_id=%205854 Вопрос (3) об определении понятия «застройщик», о соотношении понятий «застройщик», «инвестор», «заказчик», «подрядчик»]
  4. [www.vorcuta.ru/realestate-advice_developer.htm В.Спицын. Кто такой «Застройщик»?]
  5. [www.ecoweb.ru/economic/Real-Estate-Development/Real-estate Этапы девелопмента.].
  6. [dev.realci.ru/article_1.htm Виды девелопмента]
  7. [www.develop.com.ua/index.php?lang_id=1&content_id=635 Акцент на прибыль, или Зачем нужны девелоперы]

Литература

  • С. Максимов. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. / С. Максимов — СПб: Питер, 2002. — 256 с.
  • Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Urban Development Publishing (UDP), 2004. — 452 c.
  • И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге. Девелопмент. — Экономика, 2004 г. — 528 с.

Отрывок, характеризующий Девелопмент

– Настасья Ивановна, что от меня родится? – спросила она шута, который в своей куцавейке шел навстречу ей. – От тебя блохи, стрекозы, кузнецы, – отвечал шут. – Боже мой, Боже мой, всё одно и то же. Ах, куда бы мне деваться? Что бы мне с собой сделать? – И она быстро, застучав ногами, побежала по лестнице к Фогелю, который с женой жил в верхнем этаже. У Фогеля сидели две гувернантки, на столе стояли тарелки с изюмом, грецкими и миндальными орехами. Гувернантки разговаривали о том, где дешевле жить, в Москве или в Одессе. Наташа присела, послушала их разговор с серьезным задумчивым лицом и встала. – Остров Мадагаскар, – проговорила она. – Ма да гас кар, – повторила она отчетливо каждый слог и не отвечая на вопросы m me Schoss о том, что она говорит, вышла из комнаты. Петя, брат ее, был тоже наверху: он с своим дядькой устраивал фейерверк, который намеревался пустить ночью. – Петя! Петька! – закричала она ему, – вези меня вниз. с – Петя подбежал к ней и подставил спину. Она вскочила на него, обхватив его шею руками и он подпрыгивая побежал с ней. – Нет не надо – остров Мадагаскар, – проговорила она и, соскочив с него, пошла вниз. Как будто обойдя свое царство, испытав свою власть и убедившись, что все покорны, но что всё таки скучно, Наташа пошла в залу, взяла гитару, села в темный угол за шкапчик и стала в басу перебирать струны, выделывая фразу, которую она запомнила из одной оперы, слышанной в Петербурге вместе с князем Андреем. Для посторонних слушателей у ней на гитаре выходило что то, не имевшее никакого смысла, но в ее воображении из за этих звуков воскресал целый ряд воспоминаний. Она сидела за шкапчиком, устремив глаза на полосу света, падавшую из буфетной двери, слушала себя и вспоминала. Она находилась в состоянии воспоминания. Соня прошла в буфет с рюмкой через залу. Наташа взглянула на нее, на щель в буфетной двери и ей показалось, что она вспоминает то, что из буфетной двери в щель падал свет и что Соня прошла с рюмкой. «Да и это было точь в точь также», подумала Наташа. – Соня, что это? – крикнула Наташа, перебирая пальцами на толстой струне. – Ах, ты тут! – вздрогнув, сказала Соня, подошла и прислушалась. – Не знаю. Буря? – сказала она робко, боясь ошибиться. «Ну вот точно так же она вздрогнула, точно так же подошла и робко улыбнулась тогда, когда это уж было», подумала Наташа, «и точно так же… я подумала, что в ней чего то недостает». – Нет, это хор из Водоноса, слышишь! – И Наташа допела мотив хора, чтобы дать его понять Соне. – Ты куда ходила? – спросила Наташа. – Воду в рюмке переменить. Я сейчас дорисую узор. – Ты всегда занята, а я вот не умею, – сказала Наташа. – А Николай где? – Спит, кажется. – Соня, ты поди разбуди его, – сказала Наташа. – Скажи, что я его зову петь. – Она посидела, подумала о том, что это значит, что всё это было, и, не разрешив этого вопроса и нисколько не сожалея о том, опять в воображении своем перенеслась к тому времени, когда она была с ним вместе, и он влюбленными глазами смотрел на нее. «Ах, поскорее бы он приехал. Я так боюсь, что этого не будет! А главное: я стареюсь, вот что! Уже не будет того, что теперь есть во мне. А может быть, он нынче приедет, сейчас приедет. Может быть приехал и сидит там в гостиной. Может быть, он вчера еще приехал и я забыла». Она встала, положила гитару и пошла в гостиную. Все домашние, учителя, гувернантки и гости сидели уж за чайным столом. Люди стояли вокруг стола, – а князя Андрея не было, и была всё прежняя жизнь. – А, вот она, – сказал Илья Андреич, увидав вошедшую Наташу. – Ну, садись ко мне. – Но Наташа остановилась подле матери, оглядываясь кругом, как будто она искала чего то. – Мама! – проговорила она. – Дайте мне его , дайте, мама, скорее, скорее, – и опять она с трудом удержала рыдания. Она присела к столу и послушала разговоры старших и Николая, который тоже пришел к столу. «Боже мой, Боже мой, те же лица, те же разговоры, так же папа держит чашку и дует точно так же!» думала Наташа, с ужасом чувствуя отвращение, подымавшееся в ней против всех домашних за то, что они были всё те же. После чая Николай, Соня и Наташа пошли в диванную, в свой любимый угол, в котором всегда начинались их самые задушевные разговоры. – Бывает с тобой, – сказала Наташа брату, когда они уселись в диванной, – бывает с тобой, что тебе кажется, что ничего не будет – ничего; что всё, что хорошее, то было? И не то что скучно, а грустно? – Еще как! – сказал он. – У меня бывало, что всё хорошо, все веселы, а мне придет в голову, что всё это уж надоело и что умирать всем надо. Я раз в полку не пошел на гулянье, а там играла музыка… и так мне вдруг скучно стало… – Ах, я это знаю. Знаю, знаю, – подхватила Наташа. – Я еще маленькая была, так со мной это бывало. Помнишь, раз меня за сливы наказали и вы все танцовали, а я сидела в классной и рыдала, никогда не забуду: мне и грустно было и жалко было всех, и себя, и всех всех жалко. И, главное, я не виновата была, – сказала Наташа, – ты помнишь? – Помню, – сказал Николай. – Я помню, что я к тебе пришел потом и мне хотелось тебя утешить и, знаешь, совестно было. Ужасно мы смешные были. У меня тогда была игрушка болванчик и я его тебе отдать хотел. Ты помнишь? – А помнишь ты, – сказала Наташа с задумчивой улыбкой, как давно, давно, мы еще совсем маленькие были, дяденька нас позвал в кабинет, еще в старом доме, а темно было – мы это пришли и вдруг там стоит… – Арап, – докончил Николай с радостной улыбкой, – как же не помнить? Я и теперь не знаю, что это был арап, или мы во сне видели, или нам рассказывали. – Он серый был, помнишь, и белые зубы – стоит и смотрит на нас… – Вы помните, Соня? – спросил Николай… – Да, да я тоже помню что то, – робко отвечала Соня… – Я ведь спрашивала про этого арапа у папа и у мама, – сказала Наташа. – Они говорят, что никакого арапа не было. А ведь вот ты помнишь! – Как же, как теперь помню его зубы. – Как это странно, точно во сне было. Я это люблю. – А помнишь, как мы катали яйца в зале и вдруг две старухи, и стали по ковру вертеться. Это было, или нет? Помнишь, как хорошо было? – Да. А помнишь, как папенька в синей шубе на крыльце выстрелил из ружья. – Они перебирали улыбаясь с наслаждением воспоминания, не грустного старческого, а поэтического юношеского воспоминания, те впечатления из самого дальнего прошедшего, где сновидение сливается с действительностью, и тихо смеялись, радуясь чему то. Соня, как и всегда, отстала от них, хотя воспоминания их были общие. Соня не помнила многого из того, что они вспоминали, а и то, что она помнила, не возбуждало в ней того поэтического чувства, которое они испытывали. Она только наслаждалась их радостью, стараясь подделаться под нее. Она приняла участие только в том, когда они вспоминали первый приезд Сони. Соня рассказала, как она боялась Николая, потому что у него на курточке были снурки, и ей няня сказала, что и ее в снурки зашьют. – А я помню: мне сказали, что ты под капустою родилась, – сказала Наташа, – и помню, что я тогда не смела не поверить, но знала, что это не правда, и так мне неловко было. Во время этого разговора из задней двери диванной высунулась голова горничной. – Барышня, петуха принесли, – шопотом сказала девушка. Категория:

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий